AFIRE
in the News: 2003 AFIRE Annual Survey
Amerikaans vastgoed populair
Washington, DC (18 februari 2004)
– Nadat de investeringen in 2002
7.3% lager waren dan verwacht, stegen buitenlandse investeringen
in Amerikaans onroerend goed in 2003 met 59%. Verwacht wordt
dat 2004 een stijging van nog eens 11.9% zal laten zien, aangezien
buitenlandse investeerders 56% van hun investeringsbudget
over de grens bestemmen voor Amerikaans onroerend goed. De
vijf Amerikaanse steden die boven aan het lijstje van buitenlandse
investeerders staan: Washington, DC, New York, Los Angeles,
San Francisco en Chicago. Dit blijkt uit de resultaten van
een vandaag gepubliceerd onderzoek door de Association of
Foreign Investors in Real Estate (AFIRE).
Wereldwijde investeringen in onroerend goed volgden dezelfde
trend: investeringen in het buitenland stegen in 2003 met
21.3% boven de investeringsniveaus in 2002. Het twaalfde jaarlijkse
onderzoek werd gehouden door Kingsley Associates onder AFIRE-leden,
die samen bijna $300 miljard wereldwijd hebben geïnvesteerd,
waarvan circa de helft in de VS. “De hoge rendementen
in een extreem veranderlijke aandelenmarkt maken onroerend
goed een serieuze concurrent voor de dollars van investeerders”,
aldus Jim Fetgatter, CEO van AFIRE.
Concurrerende marktplaats
Volgens het onderzoek worden de VS, die 60% van de stemmen
vergaarden, gezien als het meest stabiele en veilige land
voor investeringen in vastgoed. Op de tweede plaats eindigden
Canada en Frankrijk gelijk, met ieder 9.4% van de stemmen.
Met 54% van de stemmen overtroffen de VS ook Japan –
tweede plaats - als land met de grootste kans op waardevermeerdering
van kapitaal. Uit de reacties van de ondervraagden blijkt
dat het Noord-Amerikaanse vastgoed gemiddeld 50% van de wereldwijde
vastgoedportefeuilles van buitenlandse investeerders vormt.
Ondanks het feit dat 94% van de ondervraagden
het ‘enigszins’ of ‘zeer’ moeilijk
vond in 2003 aantrekkelijke mogelijkheden in de VS te vinden,
ten opzichte van 78% in 2002, meende 73% van de ondervraagden
dat hun animo voor investeringen in de VS ‘enigszins’
tot ‘veel’ groter was dan de mogelijkheden in
andere landen, ten opzichte van 66% in 2002. Als reactie voeren
investeerders vaak aan dat ze ‘hun investeringscriteria
wijzigen’ en gebruik maken van lokale joint-venture
partners voor een succesvolle kapitaalinvestering in de VS.
“De Amerikaanse onroerendgoedmarkt
heeft buitenlandse investeerders altijd aangetrokken”,
vertelt Erwin F. Stouthamer, verantwoordelijk voor Internationaal
Onroerend Goed bij Mn Services Vermogensbeheer, onlangs gekozen
tot voorzitter van AFIRE, “en het leidt geen twijfel
dat deals door de huidige concurrentie moeilijker te vinden
zijn. Dit geldt met name voor investeerders die een zo hoog
mogelijk kasrendement willen hebben en zoeken naar volledig
verhuurde gebouwen op toplocaties.”
Hij voegt daaraan toe: “Er zijn echter
kleine marktsegmenten waarin een investeerder die bereid is
enige risico’s te nemen, beter beloond wordt voor zijn
investering. Naast de diversificatievoordelen die een investering
in Amerikaans onroerend goed met zich meebrengt, kunnen vastgoedrendementen
met bepaalde risico’s nog steeds opwegen tegen verwachte
rendementen met gelijke risico’s elders.” Mn Services
beheert het vermogen van verscheidene instellingen, waaronder
PMT, een pensioenfonds waarvan het hoofdkantoor gevestigd
is in Nederland. Na het verkopen van een aanzienlijk deel
van PMT’s portefeuille tussen 2000 en 2002, is Mn Services
in 2003 weer begonnen met investeren, door bijna $110 miljoen
in aandelenvermogen toe te wijzen aan drie verschillende lokale
partners.
Leidende steden wereldwijd
Voor het tweede achtereenvolgende jaar kozen investeerders
Washington, DC als beste stad ter wereld om hun dollars in
te investeren. In 2002 steeg Washington van de vierde naar
de eerste plaats en verdrong daarmee Londen als beste stad
ter wereld. Dit jaar had Washington bijna twee keer zoveel
stemmen als Londen. De resterende plaatsen werden ingenomen
door Parijs, New York en voor het eerst Los Angeles, die een
vijfde plaats bereikte en daarmee Milaan verdrong.
Populair Amerikaans onroerend goed
Hoog op het lijstje van investeerders staat de winkelsector.
Een jaar geleden stonden winkelcentra nog op de vierde plaats
van voorkeuren van investeerders. Appartementencomplexen,
in 2002 gekozen tot meest aantrekkelijke investering, eindigde
nu op de tweede plaats. Hotels, die sinds medio jaren negentig
steevast op de laatste plaats eindigden, zijn gestegen naar
de derde positie. “Na een aantal jaren zeer geringe
interesse van investeerders, stegen hotels het meest in de
voorkeur van de investeerders en gingen van de vijfde naar
de derde plaats, “ aldus Fetgatter. Terwijl bijna de
helft van de gemiddelde buitenlandse vastgoedportefeuille
bestemd wordt voor kantoorgebouwen, is de animo voor nieuwe
investeringen sinds 2001 gestaag gedaald naar de laatste positie
van de vijf vastgoedcategorieën die in 2003 beoordeeld
werden.
Eigendomsopties
De ondervraagden spraken hun overweldigende voorkeur uit voor
private eigendomsvormen van onroerend goed ten koste van REIT’s,
de beursgenoteerde vastgoedbeleggingsfondsen. Uit de respons
blijkt dat 58% van hun huidige vastgoedportefeuilles geïnvesteerd
is in private investeringen, nog eens 16.5% in particuliere
hypotheken en slechts 16% in REIT’s. Ondervraagden zeiden
dat 36.9% bestemd werd voor stabiele (“core”)
investeringen, 17.5% voor opportunistische fondsen en 15.1%
voor strategieën waar men waarde toevoegt aan het onroerend
goed. Verder is de verwachting dat het rendementspercentage
van REIT’s in 2004 drastisch omlaag gaat, van gemiddeld
29% naar 8.5%.
Graphics:
Beste
steden wereldwijd voor vastgoedinvestering, 2003
Beste Amerikaanse
steden voor vastgoedinvestering, 2003
Populariteit
Amerikaanse vastgoedcategorieën
Ontwikkeling
en bedrag van investeringen in Amerikaans vastgoed
###
|
